Ob und in welchem Umfang Baumängel und Bauschäden wertrelevant in der Immobilienbewertung sind und sich auf den Kaufpreis auswirken, lässt sich pauschal nicht beantworten.
Abhängig ist dies zum einen vom jeweiligen Marktgeschehen. Handelt es sich beispielsweise um einen angespannten Wohnungsmarkt mir einem starken Nachfrageüberhang, wie im Großraum Stuttgart (Waiblingen, Weinstadt, Remshalden, Schorndorf, Schwäbisch Gmünd, Backnang, Esslingen, Sindelfingen, Böblingen oder Plochingen) wirken sich Schäden oder Mängel tendenziell geringer oder oft auch gar nicht auf den Kaufpreis aus.
In vergleichsweise weniger angespannten Marktverhältnissen mit geringer oder ausgewogener Nachfrage, wie beispielsweise in Welzheim, Althütte, Sulzbach, Geislingen an der Steige oder auf der Schwäbischen Alb, fließen die Sanierungskosten bei Baumängeln und Bauschäden eher in den Kaufpreis mit ein und werden dementsprechend mit höheren Faktoren in der Verkehrswertermittlung berücksichtigt als bei einer erhöhten Nachfrage an Immobilien.
Wie eine bundesweite Befragung unter 156 Fachleuten (Sachverständige, Gutachterausschüsse sowie Immobilienmakler) 2017 ergeben hat, werden in Gebieten mit einer hohen Nachfrage Sanierungskosten in Höhe von 4.000 Euro mehrheitlich als nicht wertmindernd und somit mit einem Faktor Null berücksichtigt. Des Weiteren lässt sich aus der Befragung ableiten, dass Schadensbilder mit geringfügigem Kostenrahmen unabhängig von der Nachfragesituation mehrheitlich keinen Werteinfluss haben.
Auf der anderen Seite ist die Berücksichtigung eines Schadens auch abhängig von der Art desselben. So werden Feuchtigkeitsschäden in Einfamilienhäusern durchaus als wertmindernd angesehen. In diesen Fällen werden häufig die vollen Kosten zur Schadensbeseitigung gutachterlich angesetzt.
Wir vom Sachverständigenbüro Hoffmann betrachten den Werteinfluss von Bauschäden sehr differenziert. Wir kennen das Marktverhalten und verfolgen die Geschehnisse im Immobilienmarkt -regional und überregional.
Quelle: Zeitschrift „Der Immoblienbewerter“ 4/2019, www.immwert.de