Wie wird die Wohnfläche korrekt ermittelt?

Wie sind in baulichen Sonderfällen die Flächen zu ermitteln?

Als Gutachter im Bereich der Immobilienbewertung führen wir auch Wohnflächenberechnungen und Berechnung von Nutzflächen durch.

Immer wieder kommt es zwischen Mieter und Vermieter zu Streitigkeiten über die Größe der Wohnfläche, sei es wegen der Angabe im Mietvertrag oder bei der Umlage der Nebenkosten.

Spätestens bei der Umlage der Betriebskosten nach den Flächenanteilen kommt es auf die Mietfläche an. Flächenabweichungen ziehen bei Wohn- und Gewerberaummiete schwerwiegende Konsequenzen nach sich, denn die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10 % stellt einen Mangel dar.

Nicht selten landen solche Streitigkeiten vor Gericht.

Korrekte Flächenangaben – Grundlage bei Mietverträgen und Mieterhöhungsverlangen

Wir geben Ihnen durch unsere Wohn- und Nutzflächenberechnungen Sicherheit.

Welche Flächen sind Wohnflächen, welche sind Nutzflächen? Insbesondere in Dachgeschossen stellt sich die Frage, wie man die Wohnfläche korrekt ermittelt.

Grundlage der Flächenermittlungen sind hierbei die jeweils gültigen Normen, wie die DIN 277 im gewerblichen Bereich oder die Wohnflächenermittlungsverordnung (WoFiV) im Mietwohnraum. Wir ermitteln und berechnen die Flächen lasergenau und für jedermann nachvollziehbar.

Methoden der Flächenberechnung

  • Wohnraum

Bei preisgebundenem Wohnraum ist verbindlich vorgegeben, dass sich die Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIVO) richtet. Für Fälle vor dem 01.04.2004 ist nach der II. Berechnungsverordnung zu verfahren.

Im Stuttgarter Raum kommt neben der WoFIVO oder der II.BV auch die DIN 283 in Betracht. Die Anwendung der im gewerblichen Bereich üblichen DIN 277 wird für die Wohnflächenberechnung hingegen als kritisch gesehen.

  • Gewerberaum

Im gewerblichen Bereich wird häufig nach DIN 277 berechnet, zunehmend erfolgt allerdings die Flächenberechnung nach den gif-Richtlinien. Bei der Berechnung von Flächen im Gewerberaum werden häufig die Regelungen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) angewandt. Bei der Flächenberechnung nach gif erhält man eine gut nachvollziehbare Mietflächenberechnung und kann entsprechende Immobilien vergleichen. Bestandteil der Flächenberechnung nach gif ist die Unterteilung der Mietfläche. Man unterscheidet hier Gewerberaum-Mietfläche, Büroraum-Mietfläche und Handelsraum-Mietflächen.

Bei den Gewerberaum-Mietflächen wird zwischen Flächen mit exklusivem Nutzungsrecht und Flächen mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht unterschieden. Weiterhin unterscheidet man zwischen Hauptnutzfläche (HNF), Nebennutzfläche (NNF) und Verkehrsfläche (VF).

  • Verkaufsflächen

Die neue Richtlinie MF/V definiert erstmals Verkaufsflächen. Gemäß den Vorbemerkungen zur Richtlinie dient dies vorrangig Zwecken der Genehmigung im Rahmen der bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Hintergrund ist, dass die Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Genehmigungsfähigkeit für großflächigen Einzelhandel begrenzt. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen sind nur in Kerngebieten oder Sondergebieten zulässig. Großflächiger Einzelhandel liegt vor, wenn eine Verkaufsfläche von 800 qm überschritten wird. Was unter der „Verkaufsfläche“ zu verstehen ist, definiert die BauNVO nicht, so dass der Begriff durch die Rechtsprechung konkretisiert wurde. Auszugehen ist von den Innenmaßen des Gebäudes und den Flächen, die zum Verkauf von Waren bestimmt sind. Zugerechnet werden bspw. auch überdachte Abstellflächen für oder Thekenbereiche, der Kassenvorraum, ein Windfang. Die MF/V geht ebenfalls von der Bruttogrundfläche aus und definiert zunächst negativ, welche Flächen keine Verkaufsflächen darstellen. Die übrigen Flächen, sowie Freiflächen, die nicht nur vorübergehend für Verkäufe und verkaufsbegleitende Maßnahmen genutzt werden, gelten als Verkaufsflächen. Dabei unterscheidet die MF/V fünf Typen der Verkaufsflächen danach, ob diese sich innerhalb oder außerhalb der Bruttogrundflächen befinden, ob sie überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen sind. Verbindliche Vorgaben, wie die verschiedenen Flächentypen zu bewerten sind, ob die Flächen bspw. nur anteilig zu berechnen sind, enthält die MF/V nicht. Als Anhang zur Richtlinie ist jedoch eine Tabelle beigefügt, in der die Verkaufsflächentypen gewichtet werden. Zum Beispiel werden überdeckte und allseits voll umschlossene Verkaufsflächen innerhalb der Bruttogrundflächen zu 100 % gewichtet. Überdeckte, aber nicht allseits voll umschlossene Verkaufsflächen außerhalb der Bruttogrundflächen finden zu 50 % Berücksichtigung. Hilfreich dürfte die MF/V jedoch auch bei der Vermietung werden. Mieter von Einzelhandelsflächen legen regelmäßig Wert auf gesonderten Ausweis der Verkaufsflächen, da die Rentabilität i.d.R. nach Umsatz pro Quadratmeter-Verkaufsfläche dargestellt wird. Dabei kann vertraglich auf die Verkaufsfläche gemäß MF/V abgestellt werden. Die MF/V ermöglicht, die in einer Gewerbemietfläche nach MF/G enthaltene Verkaufsfläche zu ermitteln.

Benötigen Sie eine korrekte Ermittlung Ihrer Wohnflächen und Nutzflächen? Im Großraum Stuttgart sind wir Ihr Ansprechpartner bei allen Fragen rund ums das Thema Immobilien und Immobilienbewertung!