Es stellt einen Mangel dar, den der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung nicht hinnehmen muss, wenn aufgrund eines Feuchteschadens in der Wohnung ein Schimmelbefall vorliegt. Bei einem Schimmelbefall ist dieser in jedem Falle vollständig und fachgerecht zu beseitigen. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigungskosten kann dabei nicht geführt werden. Dabei ist ein Grenzwert von 10.000 KBE/g einschlägig.

Mit einer sehr bemerkenswerten Entscheidung vom 11.7.2019 hat das Oberlandesgericht Naumburg rechtskräftig in einem Rechtsstreit entschieden. Dabei steht das Urteil in einer Folge verschiedener obergerichtlicher Entscheidungen, die die Rechte von Betroffenen schützen und ausweiten.

Der Fall des OLG Naumburg

In der von der Klägerin erworbenen Eigentumswohnung kam es zu einem Wasserschaden und dadurch zum Eindringen von Wasser in die Baukonstruktion. Auch die unter dem Estrich vorhandene Dämmung wurde dabei durchfeuchtet. Die Klägerin hat von der Beklagten, der Verkäuferin der Wohnung, die Sanierung der gesamten Fußbodenkonstruktion in der Wohnung verlangt.

Jedenfalls in fünf Zimmern der Wohnung hat die Klägerin durch den von ihr eingeschalteten Privatsachverständigen eine Belastung mit Schimmelpilzsporen festgestellt und gegenüber der Beklagten Vorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB hinsichtlich der zu erwartenden Kosten der Sanierung des Bodens geltend gemacht.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Naumburg verpflichtet sich die Verkäuferin einer neu errichteten Eigentumswohnung jedenfalls stillschweigend gegenüber der Erwerberin, eine funktionstaugliche Wohnung herzustellen. Und hierzu gehört unter anderem die Eignung, »in der Wohnung ohne (bekannte) gesundheitliche Risiken auf Dauer« leben zu können.

Und weiter führt das OLG aus, dass »Schimmelwachstum in Innenräumen ein Gesundheitsrisiko und ein hygienisches Problem ist, das jedenfalls in einer neu errichteten Wohnung dann gegeben und als Mangel zu behandeln ist, wenn die normale Hintergrundbelastung, die der Sachverständige unter Hinweis auf die Erkenntnisse des Umweltbundesamtes überzeugend mit 10 000 KBE/g angegeben hat, überschritten wird«.

Dem Kostenaufwand für die Mangelbeseitigung kann dabei die in Anspruch genommene Verkäuferin auch nicht die Unverhältnismäßigkeit der Kosten entsprechend § 635 Abs. 3 BGB entgegenhalten, weil der durch die Käuferin angestrebte Beseitigungsvorteil in der Herstellung von gesundheitlich unbedenklichen Wohnbedingungen liegt, was auch dauerhaft gewährleistet sein muss.

Aus diesem Grunde kommt es nach Auffassung des Berufungsgerichtes auch nicht darauf an, ob die mit den Schimmelpilzbelastungen konfrontierte Erwerberin einer Wohnung mit ihrer derzeitigen gesundheitlichen Konstitution der festgestellten Schimmelpilzbelastung gewachsen sein könnte, weil jedenfalls in der Zukunft sich der gesundheitliche Zustand ja auch verändern könnte, beispielsweise durch eine Immunschwäche.

Ohne dass das Oberlandesgericht Naumburg in seiner Entscheidung hierauf konkret Bezug genommen hätte, steht das Urteil jedoch infolge einer anderen obergerichtlichen Entscheidung, in der ebenfalls festgestellt wurde, dass ein Schimmelbefall, der über eine Hintergrundkonzentration von 10 000 KBE/g hinausgeht, ein nicht hinzunehmender Mangel ist.

Das Oberlandesgericht München hat nämlich bereits mit seiner derzeit noch nicht rechtskräftigen Entscheidung vom 30.1.2018 exakt in dem Sinne ausgeurteilt, wie jetzt auch das Oberlandesgericht Naumburg.

(Aus der Zeitschrift “Der Bausachverständige”)